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网签价、评估价、成交价,之间到底什么关系?

1. 网签价
房产交易都要进行网上签约,经历过网签环节的房屋交易,是在房地产管理部门监管下进行的防止房屋一房二卖风险的一重保障。一旦网签成功,便在管理系统上留下记录,让以后的房屋走向和交易更加透明。在很多城市,这个价格是房屋交易缴税的计税价格,同时也是缴税的基数。
另外,需要购房者注意的是网签价不能低于房管局要求的区域的过户指导价。网签价高于指导价就按网签价格交税,反之按指导价交税。
所谓指导价是指依照《中华人民共和国价格法》规定,由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。
二手房过户指导价就是政府根据他的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。
2. 成交价
实际成交价就是指购房者最终支付给卖家的总金额,是房屋的实际价格。简单点来说,就是你实际付给房东的全部金额。
3. 评估价格
二手房交易通常还会出现评估价。评估价是评估机构对房产价值进行评估给出的价格。
这个价格直接影响贷款额度:评估价越高,个人贷款的额度也就越高,首付压力就越小。在二手房交易过程中,评估价一般是房屋实际成交价的7至9成左右。银行会根据评估价的多少来放款,评估价越高,个人可以贷款的额度也越高,首付的压力就会小很多。
网签价和实际成交价有何不同?
网签价是房屋在过户前,房管局会在网上进行公示,在房管局系统上显示的成交价格,这个价格必须是在房屋最低过户指导价和评估公司给出的评估值之间取值。实际成交价格就是卖完房子后到手的价格。
二手房交易大多会有中介机构介入,在双方因为价格问题纠结的时候,中介会适时提出来:我可以把网签价做低一点,这笔钱就省出来了,税费也会低一点。
二手房买卖中,卖家都是按到手价来报,所以这个过程中税费都是由买家来承担,尤其是没有满五年、满三年、满两年的房屋,买家的税费负担是很重的,所以很多人在挑选的时候就按照年限来挑以降低成本。
网签价是中介在办理网签时提供给房管局的价格,也就是网签合同上的价格,假如一套房子500万来算,正式合同上可能这么签订:总房款500万,其中房价300万,装修和家具家电200万,那网签合同上的价格就是300万,不体现另外200万,为什么呢?在计算房屋交易时计算个人所得税,是以交易价格减去房屋原值的20%来确定的,假设当年买这套房是100万,个税分别是什么情况呢:
按照合同价计算:(500-100)*20%=80万
按照网签价计算:(300-100)*20%=40万

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